¿Cómo se determina el valor de su propiedad?
Explicación visual de la metodología del Análisis Comparativo de Mercado (ACM).
¿Qué es un ACM?
Consiste en el análisis comparativo de propiedades publicadas. Es un informe contextualizado de forma exclusiva para la fecha en que se confecciona. Al ser el mercado inmobiliario un entorno en cambio permanente, este análisis ve reducida su precisión y vigencia técnica pasados los 20 días de su confección.
Cómo se arma el ACM
El método consiste en evaluar similitudes y diferencias, pero contemplando las características propias y únicas del inmueble analizado para su valor específico.
Objetivo Comercial
Proponer un precio de publicación estratégico que funcione como punto de partida para optimizar la visibilidad del inmueble e incentivar la recepción de ofertas formales de compra.
Valuación de comparables
Se trata de analizar una cantidad conveniente de unidades de similares tipologías (Competencia Activa).
Operaciones concretadas
En un área compatible con la propiedad y dentro de un período comparable con el vigente obtenemos un valor de mercado actualizado y de transacciones reales.
Precios actualizados
Muchos inmuebles están publicados pero no se venden. Analizamos la relación entre días de publicación y visualizaciones para asegurar un precio real.
Características específicas
Antigüedad, calidad constructiva, servicios, estado general de conservación del inmueble, su ubicación y el entorno directo.
No llama nadie
La propiedad está totalmente fuera del precio de mercado. Desalienta cualquier interés y las búsquedas la ignoran.
Llaman pero no visitan
Se reciben consultas básicas por portales, pero los interesados descartan coordinar visitas tras comparar con otras opciones.
Visitan pero no ofertan
La propiedad despierta interés y se coordina su visita, pero los interesados terminan ofertando por otras que ofrecen mejor relación de precio.
Se Vende
El precio es óptimo y actúa como elemento de atracción. Atrae interesados calificados y las ofertas se cierran de un 6% a 8% de negociación.
¿Qué es la Superficie Homogeneizada?
Es un promedio ponderado que toma en cuenta la superficie cubierta, semicubierta y descubierta de la propiedad.
Es un estándar clave para establecer un patrón de precio/M² equitativo al comparar una propiedad analizada con el resto de las muestras del mercado.
Coeficientes aplicados:
Ejemplo Visual de Cálculo
Ejemplo del Análisis Final
Esta es una simulación del cuadro resumen que visualizarás en el ACM del mercado.
¿Por qué el valor sugerido?
Considerando las condiciones del mercado vigente y habiendo analizado la oferta competitiva, se recomienda ingresar la propiedad con los valores expuestos. Resulta clave monitorear el volumen de consultas recibidas durante los primeros 30 días, período crítico de exposición por tratarse de una novedad en el mercado.
Cabe destacar que los potenciales compradores adquieren un profundo conocimiento de los valores de la zona a través de su búsqueda activa, descartando de inmediato aquellas propiedades cuyos precios se sitúen por encima de la media. Por ello, se aconseja evitar sobretasaciones que desalienten el interés inicial, posicionando el precio como una herramienta de atracción.
ACMs Registrados
Consulte y visualice las carpetas de tasación activas en el mercado.